Wie in een appartementsgebouw woont, krijgt onvermijdelijk te maken met de algemene vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Tijdens deze vergaderingen worden de belangrijkste beslissingen genomen over het beheer van de gemeenschappelijke delen.

Toch weten veel mede-eigenaars niet exact hoe de wet in elkaar zit. Daarom vind je hier de ultieme cheat sheet: een overzichtelijke gids met de regels, stemdrempels en verantwoordelijkheden binnen een VME.

1. Wat is de Algemene Vergadering (AV)?

De AV is het hoogste orgaan binnen de VME.

• Verplicht jaarlijks binnen een vaste periode van 15 dagen (vastgelegd in het Reglement van Interne Orde).
• Buitengewone vergadering kan worden opgeroepen door de syndicus of door mede-eigenaars met minstens 1/5 van de aandelen.
• Elke vergadering start met de aanduiding van een voorzitter en secretaris.

2. Quorum: wanneer is een VME-vergadering geldig?

Een vergadering is rechtsgeldig als er meer dan 50% van de eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn, én samen minstens 50% van de aandelen vertegenwoordigen.

Wordt dit niet gehaald? Dan volgt een tweede vergadering, die altijd kan beslissen – ongeacht het aantal aanwezigen.

3. Stemdrempels binnen de VME

Afhankelijk van het type beslissing gelden verschillende stemdrempels:

• ✅ Gewone meerderheid (50% +1): dagelijks beheer, onderhoud, uitvoering werken.
• 🟠 2/3 meerderheid: wijzigingen in de statuten (genot/gebruik), grote werken.
• 🔴 4/5 meerderheid: wijziging bestemming van het gebouw, heropbouw, verdeling van kavels.
• ⚫ Unanimiteit: wijziging aandelen, volledige afbraak zonder wettelijke reden, ontbinding van de VME.

4. De Syndicus

De syndicus is de spilfiguur van de VME.

• Benoemd door de AV (mandaat max. 3 jaar, hernieuwbaar).
• Taken: uitvoeren beslissingen, financieel beheer (werk- en reservekapitaal), bijeenroepen AV.
• Verplicht verzekerd voor beroepsaansprakelijkheid.

5. Raad van Mede-eigendom

• Verplicht bij gebouwen met minstens 20 kavels (excl. garages/kelders).
• Houdt toezicht op de syndicus en legt jaarlijks verslag af.

6. Commissaris van de rekeningen

• Jaarlijks benoemd door de AV.
• Controleert de boekhouding van de VME.

7. Notulen en tegenstelbaarheid

• Notulen worden ondertekend door voorzitter, secretaris en aanwezige eigenaars.
• Binnen 30 dagen: opname in register + verzending naar alle mede-eigenaars.
• Beslissingen zijn bindend en tegenstelbaar.

8. Overdracht van een kavel

Bij de verkoop van een appartement moet de syndicus de notaris/koper informeren over:

• schulden en achterstallen,
• stand van werkkapitaal en reservefonds,
• lopende gerechtelijke procedures.

--> Achterstallen worden bij verkoop afgehouden door de notaris.

9. Ontbinding en vereffening

De VME kan enkel ontbonden worden:

• bij unanimiteit van alle mede-eigenaars, of
• door een beslissing van de rechter.

De vereffening gebeurt door de syndicus of een aangestelde vereffenaar.

---

🔑 Overzicht stemdrempels in één tabel

Stemwijze	Voorbeelden
Gewone meerderheid	Dagelijks beheer, onderhoud, werken
2/3 meerderheid	Statuten (gebruik/genot), grote werken
4/5 meerderheid	Wijziging bestemming, heropbouw, kavels verdelen
Unanimiteit	Wijziging aandelen, afbraak, ontbinding VME

---

Conclusie

Met deze cheat sheet heb je altijd een helder overzicht bij de hand tijdens een VME-vergadering. Of je nu syndicus of mede-eigenaar bent, je weet exact welke spelregels gelden, welke stemdrempels van toepassing zijn en wie verantwoordelijk is voor welke taken.

Tip: hou deze gids bij de hand tijdens de volgende AV, of deel hem met andere mede-eigenaars voor meer transparantie en vlottere beslissingen.

Een goed beheerde VME begint bij duidelijke afspraken en transparant beheer. Heb je vragen of wens je een offerte voor het beheer van jouw gebouw?
Ik help je graag verder! Neem vandaag nog contact met mij op!

Als kleine VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) sta je voor een belangrijke keuze: ga je voor een grote syndicuskantoor met tientallen medewerkers of kies je voor een kleinschalige en persoonlijke aanpak? Veel mede-eigenaars denken dat een groot kantoor meer zekerheid biedt, maar in de praktijk zien we vaak het tegenovergestelde: trage opvolging, onpersoonlijke service en een gevoel van "één van de vele" te zijn.

Daarom wil ik je laten zien waarom een klein syndicuskantoor – zoals dat van mij – juist de beste keuze kan zijn voor jouw gebouw!

1. Jij Bent Geen Nummer, Maar een Prioriteit

Bij grote syndicuskantoren draait alles om volume: hoe meer gebouwen ze beheren, hoe winstgevender ze zijn. Dat betekent vaak dat kleinere VME’s minder aandacht krijgen. Je kent het wel: trage reacties op mails, telefoontjes die van de ene medewerker naar de andere worden doorgeschoven, en wachttijden van weken voor een simpele goedkeuring.

Bij mij is dat anders. Ik kies er bewust voor om slechts een beperkt aantal gebouwen te beheren, zodat ik elke VME de aandacht kan geven die ze verdient. Wanneer jij mij nodig hebt, krijg je rechtstreeks contact met mij – geen assistenten, geen ingewikkelde structuren, gewoon snelle en duidelijke antwoorden.

2. Snelle en Persoonlijke Communicatie

Ik weet hoe frustrerend het kan zijn om als VME te moeten wachten op een antwoord over dringende zaken. Of het nu gaat om een lek in het dak, een factuur die snel goedgekeurd moet worden of een syndicus die simpelweg niet reageert op mails – het is een probleem dat ik te vaak hoor bij grotere kantoren.

Bij mij krijg je directe communicatie, zonder omwegen. Ik ben vlot bereikbaar via telefoon, e-mail en zelfs WhatsApp voor dringende zaken. Jij hoeft niet te wachten op "je beurt" omdat er nog tientallen andere VME’s in de wachtrij staan.

3. Transparantie en Geen Verborgen Kosten

Veel mede-eigenaars krijgen te maken met onverwachte kosten van hun syndicus. Plotselinge erelonen, extra administratieve kosten of verborgen vergoedingen voor kleine taken – het kan allemaal snel oplopen.

Mijn aanpak? Eerlijke en duidelijke tarieven, zonder verborgen kosten. Ik werk met een transparant ereloon, zodat je exact weet wat je betaalt en waarvoor. Geen verrassingen achteraf, gewoon heldere afspraken.

4. Een Syndicus Die Meedenkt en Oplossingen Biedt

Veel syndicussen handelen reactief: ze lossen problemen op nadat ze zijn ontstaan. Maar een goede syndicus denkt vooruit. Omdat ik mijn gebouwen door en door ken, kan ik proactief advies geven over onderhoud, herstellingen en kostenoptimalisatie.

Hebben jullie al eens overwogen om een groepsaankoop te doen voor elektriciteit of verzekeringen? Weten jullie dat sommige werken in aanmerking komen voor subsidies? Dit zijn zaken waar ik actief over meedenk, zodat jullie als VME niet alleen goed beheerd worden, maar ook kosten kunnen besparen.

5. Flexibiliteit en Maatwerk: Jij Kiest Wat Je Nodig Hebt

Niet elke VME heeft nood aan full-service beheer. Sommige mede-eigenaars willen bepaalde zaken zelf regelen, maar zoeken begeleiding en advies bij complexe dossiers. Daarom bied ik naast traditioneel syndic-beheer ook een VME Coach-formule aan. Dit betekent dat jullie als VME meer autonomie behouden, terwijl jullie toch kunnen rekenen op professioneel advies en ondersteuning waar nodig.

Bij grote kantoren is het meestal alles of niets: of je neemt het volledige pakket, of je zoekt zelf maar uit hoe je het beheer regelt. Bij mij kan je kiezen voor een formule die écht bij jullie past.

Conclusie: Klein Maar Krachtig

Een groot syndicuskantoor klinkt misschien indrukwekkend, maar het betekent niet altijd een betere service. Als je op zoek bent naar een syndicus die:

✅ Persoonlijke aandacht biedt en jouw gebouw kent
✅ Snel en transparant communiceert zonder eindeloze wachttijden
✅ Duidelijke en eerlijke tarieven hanteert zonder verborgen kosten
✅ Proactief meedenkt en je helpt om slim te beheren
✅ Flexibele en op maat gemaakte diensten aanbiedt

… dan is een klein syndicuskantoor, zoals het mijne, de beste keuze voor jouw VME.

Benieuwd wat ik voor jullie gebouw kan betekenen? Laten we kennismaken en samen bekijken welke aanpak het beste bij jullie past!

Groetjes, Annouck
jouw syndicus