Wie in een appartementsgebouw woont, krijgt vroeg of laat te maken met de algemene vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Deze vergaderingen zijn cruciaal: het is het moment waarop beslissingen genomen worden over onderhoud, werken, budgetten en het dagelijks beheer van het gebouw.
Maar hoe zit het nu precies met de oproepingstermijnen? Wanneer moet de uitnodiging verstuurd worden? Hoeveel tijd vooraf moet je agendapunten indienen? En wat als het quorum niet wordt gehaald?
We zetten de regels uit de wet op een rij in een praktisch overzicht.
De syndicus moet de uitnodiging voor de algemene vergadering minstens 15 dagen op voorhand versturen naar alle mede-eigenaars.
Wil je als mede-eigenaar een punt toevoegen aan de agenda? Dat kan!
Zo vermijd je discussies en weet iedereen op tijd waarover er zal worden beslist.
Wanneer mede-eigenaars die samen minstens 1/5 van de aandelen bezitten een vergadering willen, dan moet de syndicus daarop ingaan.
Soms haalt de eerste vergadering het wettelijk quorum niet (onvoldoende aanwezigen of vertegenwoordigde aandelen).
In dat geval:
De wet voorziet duidelijke termijnen voor het oproepen van een VME-vergadering. Deze regels zorgen ervoor dat alle mede-eigenaars tijdig op de hoogte zijn en de kans krijgen om agendapunten in te dienen of zich voor te bereiden.
👉 Ben je op zoek naar een syndicus die vergaderingen correct organiseert, termijnen respecteert en jouw gebouw transparant beheert? Neem gerust contact met mij op voor een vrijblijvende offerte voor het beheer van jouw VME.
Wie in een appartementsgebouw woont, krijgt onvermijdelijk te maken met de algemene vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Tijdens deze vergaderingen worden de belangrijkste beslissingen genomen over het beheer van de gemeenschappelijke delen.
Toch weten veel mede-eigenaars niet exact hoe de wet in elkaar zit. Daarom vind je hier de ultieme cheat sheet: een overzichtelijke gids met de regels, stemdrempels en verantwoordelijkheden binnen een VME.
De AV is het hoogste orgaan binnen de VME.
Een vergadering is rechtsgeldig als er meer dan 50% van de eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn, én samen minstens 50% van de aandelen vertegenwoordigen.
Wordt dit niet gehaald? Dan volgt een tweede vergadering, die altijd kan beslissen – ongeacht het aantal aanwezigen.
Afhankelijk van het type beslissing gelden verschillende stemdrempels:
De syndicus is de spilfiguur van de VME.
Bij de verkoop van een appartement moet de syndicus de notaris/koper informeren over:
--> Achterstallen worden bij verkoop afgehouden door de notaris.
De VME kan enkel ontbonden worden:
De vereffening gebeurt door de syndicus of een aangestelde vereffenaar.
| Stemwijze | Voorbeelden |
|---|---|
| Gewone meerderheid | Dagelijks beheer, onderhoud, werken |
| 2/3 meerderheid | Statuten (gebruik/genot), grote werken |
| 4/5 meerderheid | Wijziging bestemming, heropbouw, kavels verdelen |
| Unanimiteit | Wijziging aandelen, afbraak, ontbinding VME |
Met deze cheat sheet heb je altijd een helder overzicht bij de hand tijdens een VME-vergadering. Of je nu syndicus of mede-eigenaar bent, je weet exact welke spelregels gelden, welke stemdrempels van toepassing zijn en wie verantwoordelijk is voor welke taken.
Tip: hou deze gids bij de hand tijdens de volgende AV, of deel hem met andere mede-eigenaars voor meer transparantie en vlottere beslissingen.
Een goed beheerde VME begint bij duidelijke afspraken en transparant beheer. Heb je vragen of wens je een offerte voor het beheer van jouw gebouw?
Ik help je graag verder! Neem vandaag nog contact met mij op!
Een VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) opstarten kan complex lijken, maar met de juiste stappen verloopt alles vlot. Of je nu een nieuw appartementsgebouw beheert of een bestaande VME wilt professionaliseren, dit artikel legt uit wat je nodig hebt, wie het kan uitvoeren en hoe je alles correct organiseert – inclusief het aanvragen van een KBO-nummer.
Een VME is een juridische structuur voor gebouwen met meerdere eigenaars. Het regelt het gemeenschappelijk beheer van gedeelde delen zoals:
Een goed georganiseerde VME voorkomt conflicten over onderhoud, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en financiële bijdragen.
De eerste stap is het opstellen van de splitsingsakte en het reglement van mede-eigendom. Dit wordt meestal gedaan door een notaris.
Zodra de VME juridisch is opgericht, volgt de eerste algemene vergadering:
Een correcte administratie is essentieel:
Een KBO-nummer geeft de VME een officiële identiteit als rechtspersoon.
Het nummer wordt aangevraagd bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en is verplicht voor elke VME.
Een goed georganiseerde VME zorgt voor:
💡 Tip: Het inschakelen van een professionele syndicus voorkomt fouten en conflicten, en zorgt dat de VME vanaf dag één correct functioneert.
Een syndicus begeleidt de VME bij:
Met een ervaren syndicus is jouw VME zorgeloos en efficiënt beheerd.
Het opstarten van een VME vereist zorgvuldige planning en organisatie. Met de juiste stappen – van splitsingsakte en reglement tot KBO-nummer en professionele begeleiding – kan jouw VME vanaf dag één correct functioneren.
📩 Wil je jouw VME professioneel laten opstarten? Neem contact op en ik help je van A tot Z!
Een gids voor mede-eigenaars
Wanneer een gebouw een syndicus kiest, hoort daar altijd een contract bij. Toch merk ik in de praktijk dat heel wat mede-eigenaars het document gewoon ondertekenen, zonder exact te weten wat er in staat. Totdat er plots discussies of onverwachte kosten opduiken… en dan is het vaak te laat.
In dit artikel leg ik helder uit wat een syndicuscontract inhoudt, welke onderdelen belangrijk zijn en waar je als mede-eigenaar zeker op moet letten.
Een syndicuscontract is de overeenkomst tussen de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) en de syndicus.
Het contract legt de rechten, plichten en vergoedingen vast die horen bij het beheer van het gebouw.
Het is dus veel meer dan een formaliteit: dit contract bepaalt hoe vlot (en hoe transparant) het beheer van je gebouw zal verlopen.
Een syndicuscontract wordt meestal afgesloten voor een periode van 3 jaar.
De hernieuwing kan enkel gebeuren via een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering.
Wil de VME het contract vroeger stopzetten? Dan kan er een opzegvergoeding voorzien zijn, vaak gelijk aan enkele maanden beheersvergoeding.
👉 Bij grove fout of bedrog van de syndicus is er géén vergoeding verschuldigd.
In het contract staat duidelijk welke taken de syndicus standaard opneemt. Denk aan:
Deze basisprestaties zijn inbegrepen in de vaste vergoeding.
Niet alles zit in de forfait. Voor sommige taken mag de syndicus extra erelonen aanrekenen, bijvoorbeeld:
Tip: Ga altijd na welke prestaties inbegrepen zijn en welke apart worden gefactureerd. Dat vermijdt verrassingen achteraf.
Een syndicuscontract lijkt misschien puur administratief, maar het heeft grote gevolgen:
Een syndicuscontract is méér dan papierwerk: het is het fundament voor een gezond gebouwbeheer.
Als mede-eigenaar heb je er alle belang bij om dit document goed te begrijpen.
Twijfel je of jouw syndicuscontract correct en transparant is opgesteld?
Ik kijk het graag vrijblijvend voor je na en leg de belangrijkste punten in klare taal uit.
📩 Neem gerust contact op met mij.
👋 Ik ben Annouck Truyens, erkend vastgoedmakelaar BIV 508290
🏡 Zaakvoerder Truyens Vastgoed – syndicus & vastgoedbeheer
🎯 Transparantie als basis, niet als extra service
Sta je op het punt om je woning te verkopen of te verhuren, maar weet je niet goed welke aanpak bij jou past? Dan heb je misschien al gehoord van zowel de vastgoedmakelaar als de vastgoedcoach. Maar wat is nu precies het verschil? In dit artikel leg ik je uit wat beide rollen inhouden en welke optie het beste bij jouw situatie past.
Een vastgoedmakelaar is de expert die het volledige verkoop- of verhuurproces voor jou uit handen neemt. Dit betekent dat je zelf nauwelijks iets hoeft te regelen. Een makelaar helpt je met:
✅ Prijsbepaling: Op basis van marktgegevens en expertise stelt de makelaar een realistische vraagprijs vast. ✅ Juridische checks: De makelaar controleert alle documenten en zorgt ervoor dat je juridisch in orde bent. ✅ Marketing en promotie: Professionele foto’s, aantrekkelijke zoekertjes en een strategische promotie zorgen voor maximale zichtbaarheid. ✅ Bezichtigingen en onderhandelingen: De makelaar plant afspraken in en onderhandelt met potentiële kopers of huurders om het beste resultaat te behalen. ✅ Administratie en contracten: Van compromis tot notariële akte of huurovereenkomst, alles wordt correct afgehandeld.
Kort gezegd: een vastgoedmakelaar neemt je al het werk uit handen en zorgt ervoor dat jouw verkoop of verhuur zo vlot mogelijk verloopt.
Een vastgoedcoach is er voor wie zelf zijn woning wil verkopen of verhuren, maar daarbij wel professioneel advies wil. Een vastgoedcoach begeleidt je in het proces, zonder de praktische uitvoering over te nemen. Dit houdt in:
📌 Prijszetting en strategie: Je krijgt advies over de juiste vraagprijs en hoe je je woning best in de markt zet. 📌 Presentatie van je woning: De coach helpt je met tips om je woning aantrekkelijk te maken voor potentiële kopers of huurders. 📌 Onderhandelingsadvies: Je leert hoe je zelf kan onderhandelen om de beste deal te sluiten. 📌 Juridische en administratieve begeleiding: De coach helpt je door het papierwerk en geeft uitleg over de nodige documenten.
Een vastgoedcoach helpt je dus om zelf je woning te verkopen of te verhuren, maar zorgt ervoor dat je niet voor verrassingen komt te staan.
De keuze tussen een vastgoedmakelaar en een vastgoedcoach hangt af van jouw wensen en mogelijkheden. Stel jezelf de volgende vragen:
🔹 Heb je weinig tijd of wil je volledige ontzorging? Kies dan voor een makelaar die alles voor je regelt.
🔹 Wil je besparen op makelaarskosten en zelf de controle houden? Dan is een vastgoedcoach de ideale oplossing.
🔹 Twijfel je? Dan kan een combinatie ook een optie zijn: starten met coaching en indien nodig overstappen naar een makelaar.
Of je nu kiest voor een makelaar of een coach, het belangrijkste is dat je begeleiding krijgt die bij jouw situatie past. Heb je vragen of wil je weten welke aanpak voor jou het beste werkt? Stuur me gerust een berichtje, ik help je graag verder!
Wil je hierover een afspraak?
Als je een appartement verkoopt, komt daar meer bij kijken dan alleen een koper vinden. Je hebt namelijk ook informatie nodig van de syndicus van het gebouw. Zonder deze documenten kan de verkoop vertraging oplopen of zelfs niet doorgaan. Maar wat moet je precies opvragen? Ik zet alles voor je op een rij.
Een appartement maakt deel uit van een mede-eigendom. Dat betekent dat er gemeenschappelijke kosten, afspraken en mogelijk geplande werken zijn die invloed hebben op de koper. Als verkoper ben je verplicht om transparant te zijn over deze zaken. Daarom moet je bij de syndicus bepaalde documenten opvragen. Die informatie helpt de koper om een goed beeld te krijgen van het gebouw en de financiële situatie van de Vereniging van Mede-eigenaars (VME).
Hieronder een overzicht van de belangrijkste documenten die ik als makelaar altijd opvraag bij de syndicus wanneer ik een appartement verkoop.
| Document | Waarom is dit belangrijk? |
|---|---|
| Notulen van de Algemene Vergadering (laatste 3 jaar) | Geeft inzicht in beslissingen over onderhoud, renovaties en juridische kwesties. |
| Financieel overzicht van de VME | Toont of de VME financieel gezond is en of er voldoende reserve is voor toekomstige kosten. |
| Achterstallige betalingen van de verkoper | Als jij als verkoper nog schulden hebt bij de VME, moet dit geregeld worden vóór de verkoop. |
| Jaarrekening en begroting | Laat zien welke kosten jaarlijks worden gemaakt en wat er in de toekomst verwacht wordt. |
| Huishoudelijk reglement | Hierin staan de regels die binnen de mede-eigendom gelden, zoals huisdieren of verbouwingen. |
| Lopende juridische procedures | Geeft aan of de VME in een juridisch conflict zit, wat risico’s voor de koper kan betekenen. |
| Kostenramingen voor toekomstige werken | Toont welke grote werken op komst zijn en wat de impact op de mede-eigenaars zal zijn. |
| Verzekeringspolis van het gebouw | Verzekeringsdekking van de gemeenschappelijke delen, belangrijk voor koper en bank. |
| EPC Gemeenschappelijke Delen | Verplicht en toont de energieprestaties van het gebouw. |
| Asbestattest van de gemeenschappelijke delen | Vanaf 2032 verplicht, nu al sterk aanbevolen voor oudere gebouwen. |
| Onderhoudscontracten van gemeenschappelijke installaties | Geeft inzicht in de staat en het onderhoud van liften, verwarmingssystemen, enz. |
| Splitsingsakte en basisakte | Wettelijke documenten die de verdeling van de eigendommen binnen het gebouw vastleggen. |
In principe is de syndicus verplicht om deze documenten op verzoek te bezorgen. Toch komt het soms voor dat een syndicus traag reageert of bepaalde informatie niet wil vrijgeven. In dat geval kan de notaris druk uitoefenen om de nodige gegevens tijdig te krijgen. Daarom is het slim om deze documenten zo snel mogelijk op te vragen, liefst al vóór je de verkoop officieel start.
Wil je jouw appartement vlot verkopen zonder verrassingen? Zorg er dan voor dat je goed voorbereid bent. Ik help je hier graag bij, van het opvragen van de juiste documenten tot het begeleiden van de verkoop.
Heb je vragen of wil je een vrijblijvend gesprek over de verkoop van je appartement? Stuur me een bericht, dan kijken we samen wat de beste aanpak is!
📩 Gratis adviesgesprek? Contacteer me vandaag nog!
Groetjes, Annouck
je vastgoedmakelaar
PS: Wil je meer vastgoedtips en updates? Volg me op Instagram:
📍 @truyensvastgoed voor vastgoedadvies en verkoop.
📍 @truyensannouck voor een blik achter de schermen!
Als mede-eigenaar in een appartementsgebouw krijg je vroeg of laat te maken met vragen over het beheer van het gebouw. Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud? Waar kan je de gegevens van de syndicus vinden? En wie contacteer je bij een defect? In deze blog geven we je een handig overzicht.
De syndicus is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denk aan de inkomhal, lift, gangverlichting en algemene onderhoudswerken. Maar hoe kan je de contactgegevens van je syndicus terugvinden?
Een defect in het gebouw? Denk aan een kapotte lift, een waterlek of uitgevallen verlichting in de gemeenschappelijke delen. Wie moet je contacteren?
Bij problemen of vragen over je appartementsgebouw is de syndicus meestal de eerste contactpersoon. Zijn gegevens zijn terug te vinden in officiële documenten, e-mails of via de KBO. Bij dringende defecten is het belangrijk om snel de juiste persoon of dienst te contacteren, zodat het probleem vlot wordt opgelost. Heb je nog vragen over het beheer van een appartementsgebouw? Neem gerust contact met mij op!
Als je een appartement koopt in een mede-eigendom, krijg je er meteen een extra ‘bewoner’ bij: de syndicus. Maar wat doet een syndicus nu eigenlijk? En waarom is het zo belangrijk dat je gebouw goed beheerd wordt? In deze blog leg ik het je haarfijn uit!
Een syndicus is verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer van een appartementsgebouw of een residentie met meerdere eigenaars. Denk aan het regelen van herstellingen, het opvolgen van facturen, en het zorgen dat alle gemeenschappelijke delen (trappenhal, dak, lift, parkeerplaatsen, …) in topconditie blijven.
Maar daar stopt het niet. Een syndicus houdt zich ook bezig met de financiële en juridische kant van het beheer. Dat betekent dat de rekeningen van de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) correct worden bijgehouden, het budget goed wordt beheerd, en alle beslissingen juridisch in orde zijn.
Kort samengevat: de syndicus zorgt ervoor dat jouw gebouw niet alleen goed onderhouden blijft, maar dat alle mede-eigenaars op één lijn zitten en alles volgens de wet verloopt.
Het gebouw moet goed onderhouden worden, en daar zorgt de syndicus voor:
✔️ Herstellingen en onderhoud regelen
✔️ Contact houden met leveranciers en aannemers
✔️ Klachten of problemen van mede-eigenaars opvolgen
✔️ Verzekeringen en contracten beheren
Dit zorgt ervoor dat alles vlot blijft draaien zonder dat eigenaars zich zorgen hoeven te maken over de praktische kant.
Zonder een goed financieel beheer kan een VME in de problemen komen. Daarom zorgt de syndicus voor:
✔️ Opstellen van een budget voor de jaarlijkse kosten
✔️ Beheer van de gemeenschappelijke rekening van de VME
✔️ Opvolging en verdeling van de kosten per eigenaar
✔️ Innen van de maandelijkse bijdragen en controleren van betalingen
Transparantie is hier superbelangrijk. Iedereen moet weten waarvoor ze betalen en waarom.
Een appartementsgebouw beheren is niet alleen een kwestie van onderhoud en financiën. Er komen ook heel wat regels bij kijken. De syndicus zorgt ervoor dat:
✔️ De algemene vergadering correct georganiseerd wordt
✔️ Notulen en belangrijke documenten bewaard worden
✔️ De wetgeving rond mede-eigendom wordt nageleefd
✔️ Eventuele juridische problemen opgevolgd worden
Een syndicus houdt dus niet alleen het gebouw zelf in orde, maar ook de papierwinkel errond.
Kleine VME’s verdienen een aanpak op maat, en dat is exact wat ik bied. Met meer dan 12 jaar vastgoedervaring zorg ik voor een persoonlijke en transparante begeleiding, zonder onnodige kosten of ingewikkelde structuren.
Of je nu kiest voor mijn Full Service Syndicus-dienst of liever zelf bepaalde zaken beheert met mijn VME Coach-formule, je kan rekenen op een aanpak die bij jouw gebouw past.
Benieuwd wat ik voor jouw VME kan betekenen? Laten we kennismaken! Stuur me een bericht of bel gerust naar kantoor op 011 42 85 18.
Groetjes, Annouck
Beheer je samen met andere eigenaars een klein appartementsgebouw? Dan weet je ongetwijfeld dat er meer bij komt kijken dan je op het eerste gezicht zou denken. Facturen opvolgen, herstellingen regelen, een duidelijke communicatie tussen mede-eigenaars… En dat allemaal bovenop je eigen werk en privéleven. Geen wonder dat veel kleine VME’s (verenigingen van mede-eigenaars) vastlopen in discussies of het gevoel hebben dat er geen vooruitgang wordt geboekt.
En daar kom ik in beeld. 👋
Als syndicus gespecialiseerd in kleine gebouwen, help ik mede-eigenaars om hun gebouw correct en efficiënt te beheren. Of je nu enkel advies nodig hebt of liever alles uit handen geeft, ik bied oplossingen op maat. Want laten we eerlijk zijn: niemand wordt syndicus in z’n vrije tijd voor de fun. 😉
Veel eigenaars denken dat een syndicus enkel voor grote residenties met tientallen appartementen nuttig is. Maar de realiteit? Kleine appartementsgebouwen hebben net zo goed nood aan professioneel beheer. Hier zijn een paar zaken waarin ik het verschil maak:
✅ Duidelijke communicatie: Geen eindeloze e-mailketens of vage afspraken. Iedereen weet waar hij aan toe is.
✅ Financieel beheer: Transparante boekhouding, correcte afrekeningen en een duidelijk zicht op de gezamenlijke kosten.
✅ Herstellingen en onderhoud: Voorkomen is beter dan genezen. Ik zorg ervoor dat kleine problemen niet uitgroeien tot dure drama’s.
✅ Juridische en administratieve ondersteuning: Voldoet jullie gebouw aan de wetgeving? Ik hou alles in de gaten zodat jij dat niet hoeft te doen.
Sommige VME’s willen liever een hands-on aanpak en alleen begeleiding waar nodig. Anderen laten het volledige beheer liever aan een expert over. Daarom bied ik twee formules aan:
🔹 VME Coach: Je VME beheert het gebouw zelf, maar ik sta klaar met advies en ondersteuning. Een betaalbare optie voor eigenaars die wel de touwtjes in handen willen houden, maar geen juridische of administratieve fouten willen maken.
🔹 Full Service Syndicus: Jij hoeft nergens meer naar om te kijken. Ik regel alles, van financieel en technisch beheer tot communicatie en administratie. Efficiënt, correct en zonder gedoe.
Je gebouw goed beheren is geen bijzaak, het is een investering in de toekomst en de waarde van je vastgoed. Dus, wil je dat goed geregeld hebben zonder dat het je nachtrust kost? Dan ben ik de syndicus die je zoekt.
Neem een kijkje op mijn website of stuur me een berichtje. Dan bekijken we samen wat voor jouw gebouw de beste oplossing is.
Contacteer mij via onderstaande knop
| Maandag | 9u30 - 17u00 (enkel op afspraak) |
| Dinsdag | 9u30 - 17u00 (enkel op afspraak) |
| Woensdag | 9u30 - 17u00 (enkel op afspraak) |
| Donderdag | 9u30 - 17u00 (enkel op afspraak) |
| Vrijdag | 9u30 - 17u00 (enkel op afspraak) |
© AJC Advies cv | Alle rechten voorbehouden.