“Die kras was er al toen ik hier kwam wonen.”

“Nee hoor, die vloer was helemaal in orde.”

Het is een discussie die je als verhuurder liever vermijdt. Maar weet jij na een paar jaar nog precies hoe elke deur, tegel en keukenkast eruitzag? En herinnert je huurder zich hetzelfde?

Daarom verdient een plaatsbeschrijving meer aandacht dan een snelle rondgang bij de sleuteloverdracht. Je legt samen vast hoe de woning eruitziet, zodat je later iets concreets hebt om op terug te vallen.

Wat is een plaatsbeschrijving?

Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd verslag van de toestand van de huurwoning. Ze beschrijft onder meer de muren, plafonds, vloeren, ramen, deuren, het sanitair en de aanwezige toestellen.

Ook bestaande beschadigingen horen erin. Denk aan een barstje in een tegel, een kras op het keukenblad of een kastdeur die niet goed sluit.

Dat beschermt beide partijen. De verhuurder kan bij het vertrek beter aantonen wat er veranderd is. De huurder kan aantonen welke beschadigingen al aanwezig waren.

Een goede plaatsbeschrijving legt de werkelijke toestand vast, ook wanneer die niet perfect is.

Wanneer moet je ze opmaken?

Bij private woninghuur als hoofdverblijfplaats in Vlaanderen is een omstandige ingaande plaatsbeschrijving verplicht. Ze wordt opgesteld terwijl de ruimtes nog onbewoond zijn, of tijdens de eerste maand waarin de huurder over de woning beschikt.

Mijn advies? Plan ze vóór de verhuisdozen binnenkomen. Een lege kamer laat zich nu eenmaal gemakkelijker controleren dan een kamer vol meubels. Je ziet de vloer, kan alle kasten openen en hoeft geen zetel te verschuiven om de muur te bekijken.

Huurder en verhuurder moeten allebei de mogelijkheid krijgen om vaststellingen te controleren en opmerkingen te geven, zelf of via een vertegenwoordiger. Het verslag wordt gedateerd en ondertekend, bij het huurcontract gevoegd en door de verhuurder geregistreerd.

Waarom “alles in goede staat” niet volstaat

Een algemene zin zegt weinig over de precieze toestand van een woning.

Vergelijk bijvoorbeeld:

“Keuken in goede staat.”

Met:

“Keukenblad met twee oppervlakkige krassen rechts van de spoelbak. Onderste kastdeur naast de vaatwasser sluit niet volledig.”

De tweede omschrijving geeft veel meer houvast. Ze maakt duidelijk wat er vastgesteld werd en waar je het moet zoeken.

Duidelijke overzichtsfoto’s en detailfoto’s ondersteunen dat verslag. Zorg dat je achteraf kan herkennen bij welke ruimte of vaststelling een foto hoort. Een mapje losse foto’s vervangt geen zorgvuldig uitgewerkte plaatsbeschrijving.

Wie maakt de plaatsbeschrijving op en wie betaalt?

Huurder en verhuurder mogen de plaatsbeschrijving samen opmaken. Een deskundige inschakelen is dus niet verplicht.

Kiezen jullie samen voor een deskundige, dan betalen jullie elk de helft van de kosten. Laat één partij zich daarnaast afzonderlijk bijstaan door een eigen expert, dan draagt die partij de kosten van die eigen expert.

Een professionele begeleiding kan helpen om systematisch te werken en vaststellingen nauwkeurig te verwoorden. Want net de details die je tijdens een snelle rondgang overslaat, kunnen later belangrijk worden.

Wat gebeurt er bij het einde van de huur?

Bij vertrek vergelijk je de toestand van de woning met de ingaande plaatsbeschrijving. Wat was al aanwezig? Wat is veranderd? En gaat het om schade waarvoor de huurder verantwoordelijk is, of om normale slijtage en ouderdom?

Een woning waarin jarenlang geleefd werd, hoeft niet als nieuw te worden teruggegeven. Niet elk verschil kan dus als huurschade worden aangerekend.

Is er geen omstandige ingaande plaatsbeschrijving? Dan wordt vermoed dat de huurder de woning ontvangen heeft in dezelfde staat als bij het einde van de huur. De verhuurder kan tegenbewijs leveren, maar dat kan moeilijk zijn.

Vooraf zorgvuldig vastleggen is daarom veel eenvoudiger dan achteraf proberen te reconstrueren hoe het ooit was.

Mijn advies...

Maak van de plaatsbeschrijving een vast onderdeel van je verhuurvoorbereiding. Plan voldoende tijd, zorg dat de woning goed toegankelijk is en lees het verslag aandachtig na vóór je ondertekent.

Het is een moment waarop je samen duidelijkheid creëert. Dat helpt om de huur met vertrouwen te starten én later correct af te sluiten.

Wil je jouw woning verhuren met persoonlijke begeleiding?

Bij een verhuring komt meer kijken dan een advertentie plaatsen en de sleutels overhandigen. Je wil een geschikte huurder vinden, duidelijke afspraken maken en je dossier zorgvuldig voorbereiden.

Ik help je daar graag persoonlijk bij. Je hebt rechtstreeks contact met mij, van de eerste vragen tot de verdere begeleiding van je verhuring.

Wil je weten wat ik voor jouw huurwoning kan betekenen? Vraag vrijblijvend verhuurbegeleiding aan. Vertel me waar je woning gelegen is en wanneer je wil verhuren. Dan bekijken we samen de volgende stappen.

Dit artikel gaat over private woninghuur als hoofdverblijfplaats in Vlaanderen, voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019.