Wie in een appartementsgebouw woont, krijgt onvermijdelijk te maken met de algemene vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Tijdens deze vergaderingen worden de belangrijkste beslissingen genomen over het beheer van de gemeenschappelijke delen.

Toch weten veel mede-eigenaars niet exact hoe de wet in elkaar zit. Daarom vind je hier de ultieme cheat sheet: een overzichtelijke gids met de regels, stemdrempels en verantwoordelijkheden binnen een VME.

1. Wat is de Algemene Vergadering (AV)?

De AV is het hoogste orgaan binnen de VME.

• Verplicht jaarlijks binnen een vaste periode van 15 dagen (vastgelegd in het Reglement van Interne Orde).
• Buitengewone vergadering kan worden opgeroepen door de syndicus of door mede-eigenaars met minstens 1/5 van de aandelen.
• Elke vergadering start met de aanduiding van een voorzitter en secretaris.

2. Quorum: wanneer is een VME-vergadering geldig?

Een vergadering is rechtsgeldig als er meer dan 50% van de eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn, én samen minstens 50% van de aandelen vertegenwoordigen.

Wordt dit niet gehaald? Dan volgt een tweede vergadering, die altijd kan beslissen – ongeacht het aantal aanwezigen.

3. Stemdrempels binnen de VME

Afhankelijk van het type beslissing gelden verschillende stemdrempels:

• ✅ Gewone meerderheid (50% +1): dagelijks beheer, onderhoud, uitvoering werken.
• 🟠 2/3 meerderheid: wijzigingen in de statuten (genot/gebruik), grote werken.
• 🔴 4/5 meerderheid: wijziging bestemming van het gebouw, heropbouw, verdeling van kavels.
• ⚫ Unanimiteit: wijziging aandelen, volledige afbraak zonder wettelijke reden, ontbinding van de VME.

4. De Syndicus

De syndicus is de spilfiguur van de VME.

• Benoemd door de AV (mandaat max. 3 jaar, hernieuwbaar).
• Taken: uitvoeren beslissingen, financieel beheer (werk- en reservekapitaal), bijeenroepen AV.
• Verplicht verzekerd voor beroepsaansprakelijkheid.

5. Raad van Mede-eigendom

• Verplicht bij gebouwen met minstens 20 kavels (excl. garages/kelders).
• Houdt toezicht op de syndicus en legt jaarlijks verslag af.

6. Commissaris van de rekeningen

• Jaarlijks benoemd door de AV.
• Controleert de boekhouding van de VME.

7. Notulen en tegenstelbaarheid

• Notulen worden ondertekend door voorzitter, secretaris en aanwezige eigenaars.
• Binnen 30 dagen: opname in register + verzending naar alle mede-eigenaars.
• Beslissingen zijn bindend en tegenstelbaar.

8. Overdracht van een kavel

Bij de verkoop van een appartement moet de syndicus de notaris/koper informeren over:

• schulden en achterstallen,
• stand van werkkapitaal en reservefonds,
• lopende gerechtelijke procedures.

--> Achterstallen worden bij verkoop afgehouden door de notaris.

9. Ontbinding en vereffening

De VME kan enkel ontbonden worden:

• bij unanimiteit van alle mede-eigenaars, of
• door een beslissing van de rechter.

De vereffening gebeurt door de syndicus of een aangestelde vereffenaar.

🔑 Overzicht stemdrempels in één tabel

Conclusie

Met deze cheat sheet heb je altijd een helder overzicht bij de hand tijdens een VME-vergadering. Of je nu syndicus of mede-eigenaar bent, je weet exact welke spelregels gelden, welke stemdrempels van toepassing zijn en wie verantwoordelijk is voor welke taken.

Tip: hou deze gids bij de hand tijdens de volgende AV, of deel hem met andere mede-eigenaars voor meer transparantie en vlottere beslissingen.

Een goed beheerde VME begint bij duidelijke afspraken en transparant beheer. Heb je vragen of wens je een offerte voor het beheer van jouw gebouw?
Ik help je graag verder! Neem vandaag nog contact met mij op!